Bis 2022 sind die Immobilienpreise Jahr für Jahr kontinuierlich gestiegen. Ein wahrer ‚Beton-Gold-Boom‘ war zu erkennen. Mittlerweile geben die Kaufpreise wieder etwas nach, dafür explodieren nun die Bauzinsen. Wie lässt sich heute noch eine Immobilie finanzieren? Ist die selbst genutzte Immobilie für die Mittelschicht überhaupt noch realistisch? Sind Immobilien vor dem Hintergrund steigender Zinsen und Dividenden bei Bankguthaben eine empfehlenswerte Kapitalanlage? Wie viele Rücklagen sollten beim Immobilienerwerb gebildet werden, auch in Hinblick auf die Energiewende?
Die Fragen sind vielseitig und zugegeben für die Meisten benötigt man wohl eine Glaskugel, die auch wir nicht haben. Wir möchten mit diesem Ratgeber kein richtig oder falsch festlegen, sondern eine Hilfestellung geben, um die Vielzahl von Fragen strukturiert zu bewältigen. Für diesen Artikel sei die Annahme, dass eine junge Familie mit zwei Kindern und zwei festen (Teilzeit-) Einkommen den Traum vom Eigenheim, vorzugsweise einem kleinen Einfamilienhaus, realisieren möchte.
Fixe Einnahmen und Kosten dokumentieren
Leading Questions:
- Wie hoch sind die regelmäßigen Haushaltseinnahmen, z.B. Netto-Einkommen beider Eltern, Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, Beteiligungen, oder sonstiges
- Wie hoch sind die regelmäßigen Haushaltsausgaben, z.B. Miete oder Wohnraumfinanzierung, Wohnnebenkosten, Autos, Versicherungen und Vorsorgen, Abos und Verträge, oder sonstiges
- Ist es sinnvoll, eine Expert:in hinzuzuziehen?
Erläuterungen:
Wenn Sie eine private Einnahmen/ Ausgabenrechnung noch nie gemacht haben, sei es Ihnen dringend empfohlen. In mehr als 90% der Fälle stellen wir fest, dass – obwohl die Einzelpositionen bekannt sind – die Summe der Ausgaben in einem ‚boa!‘ oder ‚was?‘ resultieren.
Wenn Sie eine Immobilie erwerben möchten, ist dieser Schritt Pflicht. Spätestens die finanzierende Bank wird Sie zu einer solchen Aufstellung auffordern. Ihre maximale Tilgungshöhe entspricht der Höhe aller Einnahmen minus der Höhe aller Ausgaben (ohne Berücksichtigung der Kaltmiete). Im nächsten Schritt werden zusätzlich erforderliche Rücklagen und Sicherheiten identifiziert, die das monatliche Budget weiter reduzieren.
Unser Tipp: nehmen Sie sich am besten einen Kontoauszug zur Hand, um die fixen Einnahmen und Kosten zu identifizieren.
Höhe benötigter Rücklagen und Sicherheiten festlegen
Leading Questions:
- Haben Sie ein Auto? Wie häufig und wie teuer sind durchschnittliche Service Termine?
- Sind bereits Immobilien im Eigentum? Wie hoch sind die monatlichen Rücklagen für diese?
- Wie alt ist die Waschmaschine, der Kühlschrank etc. Ist kurzfristig mit einem Ausfall zu rechnen?
- Möchte ich die neue Immobilie renovieren oder sanieren?
- Wie viel unerwartete Mehrkosten sollte ich einplanen?
- Ist es sinnvoll, eine Expert:in hinzuzuziehen?
Erläuterungen:
Hier wird es etwas komplexer, da die Häufigkeit und Höhe der finanziellen Aufwendung nicht exakt vorhergesagt werden kann.
Unser Tipp: planen Sie konservativ. Eine Finanzierung läuft in der Regel über 20-30 Jahre und auch in dieser Zeit müssen Sie die Möglichkeit haben, eine defekte Waschmaschine zu ersetzen oder in Urlaub zu fahren. Wenn Sie am Ende des Tages feststellen, dass Ihnen mehr Geld bleibt, können Sie doch noch in den Brunnen im Garten oder die Sprossenfenster investieren. Im anderen Fall besteht das Risiko, sich finanziell zu überheben. Im Worst Case kommt es zur Privatinsolvenz und somit zur Zwangsversteigerung der Immobilie. Das gilt es zu vermeiden!
Sprechen Sie uns gerne an, wenn Sie auf Nummer sicher gehen möchten. Wir können Sie bei der Budgetermittlung unterstützen und arbeiten optional mit geprüften, externen Finanzierungsexperten zusammen. Dieser Service ist für Sie kostenfrei.
Eigenkapital einplanen
Leading Questions:
- Gibt es Spareinlagen, Aktien, Fonds oder einen Bausparvertrag?
- Geben z.B. die Eltern einen Grundstock zum Eigenheim dazu?
- Geben z.B. die Eltern ein (zinsfreies) Darlehen?
- Ist es sinnvoll, eine Expert:in hinzuzuziehen?
Erläuterungen:
Die Immobilie ist und bleibt für die meisten Menschen die mit Abstand teuerste Anschaffung im Leben. Umso mehr finanzielle Liquidität gegeben ist, desto besser stehen die Chancen auf die Verwirklichung des Traums vom Eigenheim.
Wichtig: wenn Sie ein privates Darlehen erhalten, so sind auch hier die monatlichen Kosten für die Rückzahlung zu berücksichtigen. Sie bedienen dann mehrere Darlehen parallel und entsprechend geringer ist Ihr monatliches Budget, mit dem Sie ein Bankdarlehen tilgen können.
Individuelle Besonderheiten identifizieren
Leading Questions:
- Sind Sie angestellt oder selbständig?
- Waren Sie in den vergangenen Jahren temporär nicht erwerbstätig?
- Haben Sie Kinder?
- Haben Sie bereits laufende Immobilienfinanzierungen?
- Handelt es sich um eine spezielle Immobilie, z.B. kleiner 35qm Wohnfläche, mehr als 35 Einheiten im Haus, (teilweise) Gewerbefläche?
- Ist es sinnvoll, eine Expert:in hinzuzuziehen?
Erläuterungen:
Selbständige haben es erfahrungsgemäß deutlich schwerer, einen Kredit von einer Bank zu erhalten, da die regelmäßigen Einnahmen unsicherer sind als in einem Angestellten-Verhältnis. Ebenso reduziert sich die Anzahl der finanzierenden Banken drastisch, wenn z.B. eine sehr kleine Appartementwohnung finanziert werden soll. Häufig treibt das den Zinssatz nach oben, so dass mehr Eigenkapital eingebracht werden muss oder sich die Tilgung reduziert.
Grundsätzlich ist eine Finanzierung immer dann möglich, wenn die Immobilie mit den finanziellen Mitteln in einem angemessenen Verhältnis steht. Ein erfahrener Finanzierungspartner kann gerade in komplexen Ausgangssituationen der Schlüssel zum Erfolg sein.
Möchten Sie eine kostenfreie und unabhängige Erstberatung? Sprechen Sie uns an!
Das persönliche Limit festlegen
Leading Questions:
- Wie Risiko affin oder avers bin ich?
- Mit wie viel Rücklage fühle ich mich sicher?
- Ist es sinnvoll, eine Expert:in hinzuzuziehen?
Erläuterungen:
Der finale Schritt ist die Festlegung Ihres persönlichen Limits. Wir empfehlen die Involvierung eines Finanzierungsexperten.
Sie haben Fragen zu Ihrer persönlichen Situation oder wünschen eine Beratung für Ihre Finanzierung? Wir sind gerne für Sie da! Wir unterstützen Sie in allen Lebenslagen bei Fragen und Entscheidungen rund um die Immobilie. Auf uns können Sie zählen!
