Hurra, eine augenscheinlich passende Immobilie wurde gefunden und der erste Besichtigungstermin steht an. Worauf ist zu achten? Was sollte ich fragen? Wie verhalte ich mich am besten? Sollte ich einen Gutachter mitnehmen?
Wenn Sie nicht als Investor tätig sind, werden Sie die Immobilie vor dem Kauf erfahrungsgemäß mindestens zweimal besichtigen. Daher empfehlen wir aus Kostengründen ein zweistufiges Vorgehen. Denn ein Gutachter oder Profi, der Sie bei der Besichtigung begleitet, wird Ihnen die Leistung in Rechnung stellen.
Im Ersttermin sollten Sie sich auf den eigenen Eindruck verlassen. Könnte ich mir vorstellen, in der Umgebung zu wohnen? Finde ich eine solide Basis für meine Bedürfnisse und kann ich darauf aufbauen? Ist der Funke übergesprungen?
Im Zweittermin sollten Sie bereit sein, in einen unabhängigen Profi zu investieren. Die Entscheidung zum Hauskauf begleitet die meisten Menschen nicht nur über den 20-30 jährigen Zeitraum der Finanzierung, sondern häufig für den Rest des Lebens. Es ist daher durchaus ratsam, das positive Erstgefühl von einem unabhängigen Profi bestätigen zu lassen.
Im folgenden Abschnitt möchten wir uns auf den Ersttermin beschränken. Die nachfolgenden Leading Questions sollen strukturierte Abhilfe schaffen, auch ohne Vorahnung eine solide Ersteinschätzung vornehmen zu können. Die Reihenfolge ist bewusst gewählt, um sicherzustellen, dass Sie nicht sofort dem Liebes-Funken verfallen und eventuell Wichtiges übersehen.
Das äußere Erscheinungsbild
Leading Questions:
- Ist die Fassade gepflegt?
- Sind äußerlich (diagonale) Risse erkennbar?
- Sind Wasserränder erkennbar, z.B. unter den Fenstern?
- Wie gepflegt ist das äußere Erscheinungsbild der umliegenden Häuser?
- Sind die Fassaden baujahrstypisch oder wurden sie (teilweise) modernisiert?
Erläuterungen:
Neben dem ‚finde ich die Umgebung ansprechend‘ sollten Sie unbedingt auch schon auf äußerliche Indizien achten, die auf Schäden an der Bausubstanz hinweisen könnten. Risse oder Wasserschäden sollten zwingend in einem Zweittermin von einem unabhängigen Profi in Augenschein genommen werden.
Unser Tipp: Fragen Sie aktiv nach. Ein guter Makler wird ohnehin vorbereitet sein und proaktiv ansprechen, was bereits von den Voreigentümer:innen gegen die vorliegenden Schäden unternommen wurde.
Der Keller und das Treppenhaus
Leading Questions:
- Sind die Wände trocken?
- Riecht es modrig?
- Platzt Putz oder Farbe von der Wand ab?
- Sind an offenliegenden Rohren Verfärbungen oder Roststellen erkennbar?
- Sind Heizungs- und Wasserrohre gedämmt?
- Wirkt der Keller/ das Treppenhaus im Mehrfamilienhaus oder einer Eigentümergemeinschaft aufgeräumt?
- Sind Gemeinschaftsflächen zugänglich?
- Sind auf der Heizung Wartungssiegel aufgeklebt?
Erläuterungen:
Der Keller sowie die Gemeinschaftsflächen einer Immobilie sind vergleichbar mit der Toilette eines Restaurants. Riecht es modrig oder sind die Wände gar nass, tropft es aus den Rohren oder ist alles zugemüllt, so können Sie sich schon darauf einstellen, welches Essen Ihnen der Koch servieren wird. Wirkt es hingegen gepflegt, scheint den Eigentümer:innen etwas am Werterhalt zu liegen.
Unser Tipp: Ein guter Makler wird kleine technische Hilfsmittel wie Feuchtigkeitsmesser besitzen. Ihr erster Eindruck lässt sich so schnell mit Fakten untermauern.
Der Energie-Check
Leading Questions:
- Liegt der Energieausweis vor?
- Was ist der primäre Energieträger?
- Werden bereits erneuerbare Energien genutzt, z.B. Wärempumpe oder Solarthermie?
- Welches Baujahr hat die Heizung, wurde sie regelmäßig gewartet?
- Ist das Haus von außen gedämmt?
- Sind Kellerdecken gedämmt?
- Sind die Fenster einfach, zweifach oder dreifach verglast?
- Ist der Dachboden oder das Dach gedämmt?
Erläuterungen:
Im Jahr 2023 darf dieser Check nicht mehr fehlen.
Auch wenn eine ältere Heizung in der Regel nicht der ausschlaggebende Treiber für die Kaufentscheidung ist, sollten ggf. erforderliche Mehrkosten nach dem Kauf einkalkuliert werden. Häufig sind mittlerweile bereits Abschläge für ältere Heizungen eingepreist.
Unser Tipp: Lassen Sie sich den Energieausweis zeigen und fragen Sie, inwieweit die vorliegende Energetik in der Preisfindung berücksichtigt wurde. Bei einem Einfamilienhaus müssen Sie damit rechnen, dass Sie komplett für alle energetischen Folgemaßnahmen aufkommen müssen, bei einer Wohnung in Höhe Ihrer Miteigentumsanteile.
Mögliche Kostentreiber checken
Leading Questions:
- Von wann stammt die Elektrik?
- Ist SmartHome umgesetzt oder vorbereitet?
- Sind gemeinschaftliche Wasser Zu- und Ableitungen (Steigleitungen) erneuert worden?
- Sind Wasser Zu- und Ableitungen auf der Etage erneuert worden?
- Aus welchem Jahr stammen die Wandfliesen im Bad? (sind sie alt, sind es die Leitungen auf der Etage in aller Regel auch)
- In welchem Zustand befindet sich die Dacheindeckung? Wirken die Ziegel brüchig?
Erläuterungen:
Zugegeben, mit diesen Fragen können Sie nicht alle Kostenfallen ausschließen, aber mit diesen Fragen sollten Sie sich zumindest auseinandergesetzt haben. Allein eine Kernsanierung, also die Erneuerung aller Steigleitungen resultiert schnell in einen mittleren fünfstelligen Betrag. Sind auch Bäder, Elektrizität und Dach fällig, ist in aller Regel mit einem sechsstelligen Betrag zu rechnen.
Unser Tipp: Fragen, fragen, fragen. Ein guter Makler wird die Fragen zum vorliegenden Objekt sofort und seriös beantworten können.
Die Wohnfläche
Leading Questions:
- Ist Schimmel erkennbar?
- Sind Wassertropfen an dem Fenster oder der Fensterlaibung erkennbar?
- Riecht es stickig?
- Haben die Fenster im Glasrand einen Jahresstempel?
- Wenn das Bad ohne Tageslicht ist, riecht es feucht?
- Wurde kürzlich erst gestrichen?
- Sind insbesondere um die Fenster, am Dach und an Gauben Wasserschäden erkennbar?
- Gibt der Fußboden beim Auftreten stark nach?
- Wie ist die Raumaufteilung? Gibt es z.B. Durchgangszimmer?
- Ist es hell?
- Welches Potential sehen Sie?
- Welche Gefahren sehen Sie?
Erläuterungen:
Erst jetzt sollte es sich um das eigentliche Objekt der Begierde drehen. Im letzten Schritt prüfen Sie, ob die Wohngegebenheiten zu Ihren Bedürfnissen passen oder sich darauf anpassen lassen. Bei der Anzahl der Zimmer sollte es beispielsweise keine Überraschung geben, aber eventuell passt die Größe der Zimmer nicht oder die Anordnung ist für Sie unpassend.
Versuchen Sie möglichst Einrichtung, Farben und die Geschmäcker der aktuellen Bewohner:in außen vor zu lassen. Stellen Sie sich die Immobilie in einem ausgeräumten Zustand vor und richten Sie nach eigenem Geschmack ein. Lässt sich aus dem Objekt etwas zaubern? Dann haben Sie eventuell Ihre Traumimmobilie gefunden.
Unser Tipp: Umso konkreter Sie Ihre Muss-Kriterien beschreiben können, desto weniger Enttäuschungen erfahren Sie bei Besichtigungen. Teilen Sie uns mit, was Sie suchen und wir suchen aktiv für Sie.
Sie haben Fragen oder wünschen eine Beratung? Sie suchen eine Immobilie? Wir sind gerne für Sie da! Wir unterstützen Sie in allen Lebenslagen bei Fragen und Entscheidungen rund um die Immobilie. Auf uns können Sie zählen!
