Gerade beim Erbe spielen in erster Linie die Emotionen eine entscheidende Rolle. Eine Immobilie vererbt zu bekommen verspricht häufig einen Geldsegen, jedoch geht dieser in der Regel auch mit großer Trauer einher. Während die Trauer noch anhält, warten bereits neue Aufgaben und Verpflichtungen auf die Erb:innen. Hier funktioniert eine Heizung nicht, da ist die Badewanne verstopft, da beschwert sich ein Mieter, dass der Hof dringend neu gepflastert werden muss und so weiter. Und bald wird dann auch noch die Grunderwerbssteuer fällig, für die liquide Mittel benötigt werden. Bin ich dazu (jetzt schon) bereit? Wie soll es überhaupt weitergehen? Möchte ich die Immobilie selber nutzen oder traue ich mir eine Vermietung zu? Was hätte der oder die Verstorbene überhaupt gewollt?
Es stehen viele Fragen an und recht häufig müssen sehr schnell Entscheidungen getroffen werden. Wir möchten mit diesem Ratgeber kein richtig oder falsch festlegen, sondern eine Hilfestellung geben, um die Vielzahl von Fragen strukturiert zu bewältigen. Für diesen Artikel sei die Annahme, dass aus heiterem Himmel ein kleines Mehrfamilienhaus mit acht Parteien an eine Erbengemeinschaft bestehend aus zwei Personen vererbt wird.
Überblick herstellen
Leading Questions:
- Liegen alle wichtigen Dokumente vor, z.B. Grundbuch, Bauakte, Mietverträge
- Welche regelmäßigen Zahlungen sind zu leisten, z.B. Tilgungen, städtische Abgaben, Allgemeinstrom, Heizkosten
- Welche regelmäßigen Zahlungseingänge sind zu prüfen, insbes. Mietzahlungen
- Sind die Mieter ggf. über die neue Kontoverbindung informiert?
- Wie ist der Zustand des Objektes, mit welchen Renovierungen oder Sanierungen muss kurz-/ mittelfristig gerechnet werden
- Ist es sinnvoll, eine Expert:in hinzuzuziehen?
Erläuterungen:
Der erste Schritt wird etwas Zeit kosten, ist aber unabdingbar. Nur, wenn alle Fakten bekannt sind, lassen sich später vernünftige Entscheidungen treffen.
Unser Tipp: wenn Sie es aus zeitlichen Gründen nicht schaffen, den Überblick herzustellen, sprechen Sie mit einem Profi. Sollten Sie merken, dass Ihnen dieser Schritt bereits schwer fällt, so sollten Sie dringend hinterfragen, ob Eigentum für Sie das Richtige ist.
Den Betrieb am Laufen halten
Leading Questions:
- Gehen alle monatlichen Mieten fristgerecht ein?
- Verfüge ich über ausreichend liquide Mittel, um Verbindlichkeiten zu begleichen?
- Stehen akute Sofortmaßnahmen an, z.B. Mahnung, Mietinkasso, Reparaturen?
- Ist es sinnvoll, eine Expert:in hinzuzuziehen?
Erläuterungen:
Vermutlich ist dieser Schritt der zu Beginn Kräfte-zehrendste, aber auch einer der entscheidendsten. Der erforderliche Aufwand, um einen aus dem Gleichgewicht gekommenen Betrieb wieder in einen reibungslosen Ablauf zu versetzen bedarf einem vielfach Höheren, als einen einen laufenden Betrieb so wie er ist fortzuführen. Auch bei einem möglichen Verkauf kann ein aus dem Gleichgewicht geratener Betrieb Kaufpreiseinbußen bedeuten.
Optionen durchspielen
Leading Questions:
- Haben eine oder mehrere Erb:innen Interesse, die Immobilie selber zu nutzen?
- Kann die Immobilie vermietet oder verpachtet werden?
- Wie viele Vergleichsimmobilien gibt es in der Umgebung?
- Wie hoch ist die Nachfrage?
- Kann ich den Aufwand für die Vermietung selber stemmen?
- Bin ich bereit, die Vermietung in die Hände einer Verwaltung zu geben?
- Ist es sinnvoll, eine Expert:in hinzuzuziehen?
Erläuterungen:
Im dritten Schritt sollte ein klassisches Brainstorming stattfinden, das heißt es werden theoretisch denkbare Optionen identifiziert. Damit wird sichergestellt, dass alle Möglichkeiten in Betracht gezogen werden und nicht nur die, die von einer oder mehreren Personen präferiert werden.
Am besten funktioniert ein Brainstorming, wenn alle Beteiligten und ggf. eine Expert:in an einem Tisch sitzen und zunächst theoretisch denkbare Optionen aufschreiben (wichtig: an dieser Stelle findet noch keine Wertung oder Entscheidung statt). In einem nachgelagerten Schritt werden alle identifizierten Optionen chronologisch durchgesprochen und Vor- und Nachteile identifiziert. Nun sind alle Optionen objektiv vergleichbar. Es kann sinnvoll sein, eine Entscheidungsmatrix mit Gewichtungen zugrunde zu legen. Wir unterstützen Sie gerne dabei.
Einigkeit sicherstellen
Leading Questions:
- Was ist für uns als Erbengemeinschaft das Richtige?
- Was können wir uns leisten und was nicht?
- Welches Invest und welche Erfahrungen können wir einbringen?
- Wo liegen unsere Grenzen?
- Kann eine Erb:in die andere auszahlen, sofern abweichende Interessen vorliegen?
- Ist es sinnvoll, eine Expert:in hinzuzuziehen?
Erläuterungen:
Der vierte Schritt geht bereits sehr eng mit dem fünften Schritt einher. Es bedarf aber einer besonderen Betonung, dass unbedingt sichergestellt sein muss, dass alle Erb:innen bereit sind, einen gemeinsamen Weg zu finden. Eine zerstrittene Erbengemeinschaft wird es nicht schaffen, den Betrieb am Laufen zu halten, weil jede Investition, jede erbrachte Tätigkeit in einem gegenseitigen Aufwiegen enden wird. Im Worst Case kommt es schlussendlich zur Aufhebung der Interessensgemeinschaft im Rahmen einer Zwangsversteigerung. Was dann passiert, gleicht einer Lotterie. Wir können aus Erfahrung hier nur für Versteigerungen am Amtsgericht Köln sprechen: hier wurden in den vergangenen Jahren bis zu 200% des festgestellten Verkehrswertes bezahlt, in manchen Fällen aber auch nur 50%, zuletzt im Jahr 2023 für ein Einfamilienhaus in Köln Rodenkirchen. Insofern finden Sie bitte einen Weg, der für beide Seiten verträglich ist. Möchten Sie eine kostenfreie und unabhängige Erstberatung? Sprechen Sie uns an!
Entscheidung treffen
Leading Questions:
- Können alle Erb:innen mit der Entscheidung leben?
- Ist bei der getroffenen Entscheidung zukünftiger Streit vorprogrammiert?
- Lohnt es sich, noch einmal einen Schritt zurück zu gehen?
- Ist es sinnvoll, eine Expert:in hinzuzuziehen?
Erläuterungen:
Es ist schwierig, eine Entscheidung zu treffen, insbesondere wenn diese durch Emotionen getragen ist. Das wichtigste ist, dass alle mit der Entscheidung leben, sobald diese gemeinschaftlich getroffen wurde. Ein späterer Streit kostet Nerven, bringt einen Menschen nicht zurück und ist sicherlich auch nicht das, was der oder die Verstorbene gewollt hätte. Wenn Sie merken, dass Sie nicht hinter der Entscheidung stehen, kann es sinnvoll sein, noch einmal die Optionen (aus Punkt 3) zu hinterfragen. Am besten ziehen Sie dann eine Expert:in hinzu.
Wichtige Begriffe rund um das Erbe:
Erbfolge: An welcher Stelle stehen Sie? Gibt es weder Erbvertrag noch Testament, dann greift die gesetzliche Erbfolge. Sind Sie Ehe- oder Lebenspartner, Kind oder Enkel des Verstorbenen, dann kommen Sie vor den Eltern, Geschwistern und Nichten oder Neffen. Dabei könnten Sie Teil einer Erbengemeinschaft sein, in der Sie sich gemeinsam über die Verwendung der Immobilie einigen müssen.
Finanzen und Grundbuch: „Haus“ klingt gut, aber steht es auf einem hohen Schuldenberg? Dann können Sie das gesamte Erbe ausschlagen. Geben Sie dafür innerhalb von sechs Wochen beim Nachlassgericht eine Erklärung ab. Möchten Sie das Erbe annehmen? Kein Problem: Erledigen Sie das formlos oder tun Sie einfach gar nichts. Wollen Sie die Immobilie selbst bewohnen, beantragen Sie beim Grundbuchamt in den nächsten beiden Jahren kostenfrei die Berichtigung des Grundbucheintrags.
Verkehrswert: Lassen Sie durch ein Gutachten den aktuellen Wert des Hauses aufgrund von Zustand, Größe und Lage bestimmen. Das ist wichtig für die Erbschaftsteuer, denn das Finanzamt orientiert sich dafür ansonsten nur an einem Durchschnittswert. Das Urteil eines Sachkundigen kann sich vor allem bei renovierungsbedürftigen Häusern lohnen – und generell eine wichtige Grundlage bilden, wenn die Immobilie verkauft werden soll. Beauftragen Sie hier im Idealfall einen öffentlich bestellten Sachverständigen oder zertifizierten Gutachter. Beauftragen Sie gerne uns mit der Erstellung des Gutachtens.
Erbschaftsteuer: Ihr Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen, der Wert und die Nutzung der Immobilie bestimmen, was Sie in die Staatskasse zahlen „dürfen“. Die höchsten Freibeträge gibt es für Ehe-/Lebenspartner (500.000 Euro) und Kinder (400.000 Euro). Wichtig: Teilen Sie den Erbfall innerhalb von drei Monaten schriftlich dem Finanzamt mit. Steuerfrei ist ein maximal 200 Quadratmeter Wohnfläche bietendes Haus übrigens, wenn der Verstorbene dort gelebt hat und Sie als sein Ehe-/Lebenspartner oder Kind es für mindestens zehn Jahre selbst bewohnen möchten.
Nutzung: Seien Sie ehrlich zu sich selbst: Möchten Sie in das geerbte Haus tatsächlich einziehen? Passen Größe und Lage wirklich zu Ihrer Lebenssituation? Wenn nicht: lieber vermieten oder verkaufen?
Sie haben Fragen zu Ihrer persönlichen Situation oder wünschen eine Beratung für Ihre Erbengemeinschaft? Wir sind gerne für Sie da! Wir unterstützen Sie in allen Lebenslagen bei Fragen und Entscheidungen rund um die Immobilie. Auf uns können Sie zählen!
