Ihre Immobilie ist in die Jahre gekommen oder Sie planen den Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie? In vielen Fällen lohnt sich eine Sanierung, nicht nur energetischer Sicht.
Das Wichtigste dabei: ein guter Plan mit optimaler Umsetzung. Sollten Sie unsicher sein, ziehen Sie besser einen Experten hinzu.
Auf folgende Punkte sollten Sie achten, um das Thema Sanierung erfolgreich zu meistern:
Lage
Lage, Lage, Lage. So beschreiben es gerne die Experten in der Immobilienbranche und auch wenn Energetik im Laufe der vergangenen Jahre zu einem sehr zentralen Faktor geworden ist, bleibt die Lage der wesentliche Preistreiber. Achten Sie daher darauf, welche Objekttypen und auch welche qualitativen Ausführungen in der direkten Nachbarschaft zu finden sind. Einfach gesagt: ist die Lage als „einfach“ zu bewerten, stellt sich die Frage, bis zu welchem Budget eine Sanierung sinnvoll ist. Umso besser die Lage, desto weniger riskant ist die Investition in die vorhandene Immobilie.
(Bau-) Substanz
Ob der Bestand wirtschaftlich sinnvoll saniert werden kann, hängt unter anderem von der Bausubstanz ab. Ist diese noch in Ordnung und passen auch andere Faktoren wie z.B. der Schnitt der Zimmer, so kann sich eine Sanierung lohnen. Ist die Substanz nicht mehr tragfähig, oder sind Schadstoffe verarbeitet, bleibt häufig nur der Abriss und Neubau. Klären Sie am besten mit einem Experten, ob die Substanz zukunftsfähig ist. Dieses Geld ist gut investiert, denn bei einer Sanierung fallen schnell sechsstellige Beträge an.
Energetik
Das GEG 2024 hat hohe Wellen geschlagen und immer noch sind nicht alle Fragen zu zukünftigen Auflagen geklärt. Fakt ist: die Anforderungen an die Energetik werden deutlich strenger und bis 2045 sollen alle Wärmeerzeuger, die fossile Energieträger nutzen, abgelöst sein. Unter gewissen Voraussetzungen müssen heute schon Heizungen ausgetauscht werden. Wie gut es um die Energetik bei einem Haus steht, können Sie meistens schon dem Energieausweis entnehmen. Objekte mit einem Energiekennwert von A-C haben i.d.R. schon eine energetische Sanierung erfahren oder wurden erst vor wenigen Jahren gebaut. Ist der Wert schlechter, muss eine Sanierungsstrategie her und die Kosten eingeplant werden. Dabei kann ein Energieberater helfen. Nutzen Sie dabei die Förderprogramme von Bund und Kommunen!
Recht
Beachten Sie das Baurecht sowie Möglichkeiten der finanziellen Förderung. Ihre Bank bietet sicherlich attraktive Modernisierungskredite an. Außerdem unterstützen die staatliche KfW und das BAFA bei energetischen Sanierungen. Informieren Sie sich bei den zuständigen Behörden über Denkmalschutz und Bebauungsplan. Eine Genehmigung brauchen Sie für Nutzungsänderungen, Neuerungen wie Dachausbau oder Wintergarten, Modifikationen an Schornsteinanlage oder Gebäudestatik, Umbauten von Abwasseranlagen und auffällige Renovierungen der Fassade. Zwei bis drei Monate nach Ihrem Baugenehmigungsantrag erhalten Sie die Freigabe zum Bau, für den Sie 36 Monate Zeit haben.
Hilfe
Umso größer das Projekt, desto wichtiger sind Architekt und Gutachter. Ist ein Bauantrag erforderlich, führt kein Weg an einem Vorlageberechtigten (z.B. Architekt) vorbei. Dieser stellt nicht nur den Bauantrag, sondern begleitet auch die Umsetzungsphase und stellt sicher, dass alle Gewerke Hand-in-Hand arbeiten. Bei kleineren Maßnahmen ohne erforderlichen Bauantrag können handwerklich begabte mit ihrer eigenen Arbeitskraft viel Geld sparen. Ansonsten helfen Handwerksbetriebe gerne aus. Treffen Sie vertragliche Vereinbarungen zu Leistungsumfang, Qualität und Abrechnung.
Zeit
Ganz gleich, ob Sie sich einen Experten zur Hand holen oder alles in Eigenregie meistern: was Sie investieren müssen, ist Zeit. Zeit, um Entscheidungen vorzubereiten, Zeit um Entscheidungen zu treffen und Zeit, um den Baufortschritt zu kontrollieren. Ein Bauprojekt ist kein Selbstläufer und bedarf häufig einem hohen zeitlichen Eigenaufwand; selbst dann, wenn die Umsetzung durch Handwerksbetriebe erfolgt. Daher nehmen Sie sich bitte selbst ausreichend Zeit oder investieren Sie in einen Bauträger, dem Sie voll und ganz vertrauen.
Weitsicht
Bedenken Sie, welche Komponenten nach welcher Zeit erneuert werden sollten. Faustregel: Tapeten und Innenanstriche, Teppiche, Flachdacheindeckung, Anstriche von Fenstern und Türen im Außenbereich sowie der Fassade alle fünf bis zehn Jahre; Dachrinnen, Fallrohre, Fußbodenbeläge, Heizungsteile, elektrische Steuerung, Verglasungen und Verfugungen im Außenbereich alle 15 bis 30 Jahre; Kamine, (Dachziegel und Dachstuhl), Außenverkleidung, Fenster und Türen, Wasser- und Stromnetz, Bad- und Küchenausstattung, Putz und Fliesen im Innenbereich alle 30 bis 50 Jahre. On top sollten Sie auch Ausbesserungen aus ästhetischen Gesichtspunkten einplanen.
Vorsicht
Dokumentieren Sie die Baustelle mit einem Bau-Tagebuch, um eventuelle Unstimmigkeiten später belegen zu können. Kontrollieren Sie die einzelnen Arbeiten und vergleichen Sie deren Fortschritte mit Ihrer Zeitplanung. Abnahmen gehören für Bauherren und Beauftragte zu den wichtigsten Terminen, denn sie bescheinigen die korrekte Vertragserfüllung durch den Handwerker.
Sicherheit
Auch wenn Handwerker für selbstverschuldete Schäden haften müssen, gibt es etwa durch die Absicherung der Baustelle oder marode Bausubstanz weitere Gefahrenstellen. Denken Sie an die gesetzlich vorgeschriebene Unfallversicherung für alle Helfer, die nicht durch ein Unternehmen an der Sanierung beteiligt sind, und an die Erneuerung Ihrer Gebäudeversicherung, wenn sie durch den Umbau ihre Gültigkeit verliert. Eine Bauwesenversicherung deckt zudem das Risiko von Sachbeschädigung oder Diebstahl während der Sanierung ab. Und: Lassen Sie sich vom Architekten seine Berufshaftpflichtversicherung zeigen.
Agilität
Gut geplant und dann doch anders geworden? Jeder Handwerker kennt das: man hat den Plan gut abgestimmt, legt los und plötzlich taucht eine unvorhergesehene Herausforderung auf: Die Wasserleitung in der Wand, ein morscher Balken, ein fehlender Abschluss oder oder oder. Wer einen Bestand revitalisiert (und selbst wer neu baut), sollte sich nicht zu sehr an den Plan fixieren. Manchmal stellt sich im Laufe der Ausführung heraus, dass ein anderer Plan besser oder kostengünstiger funktioniert. Beweisen Sie Agilität und meistern Sie solche Herausforderungen mit kühlem Kopf.
Fazit
Sanieren heißt Aufwand, der sich sowohl in Zeit als auch in Geld messen lässt. Entsprechend spiegelt sich das beim (Ver-)Kauf im Preis wieder. Sofern Sie bereit sind, Zeit und Geld zu investieren, können Sie von weiteren Vorteilen profitieren, z.B.: Reduzierung der Kaufnebenkosten, Umsetzung nach individuellem Geschmack und Zeitplanung, Option zur Kostenersparnis bei Eigenleistung sowie bauliche Veränderungen im Rahmen der Sanierung mit umsetzen (bspw. Errichtung eines Gaubens). Bringen Sie keine eigene Erfahrung mit und haben kein vertrautes Netzwerk für die Umsetzung zur Hand, sollten Sie allerdings auch das monetäre Risiko mit berücksichtigen. Um das Risiko zu minimieren, sind Architekt und Gutachter sinnvolle Investitionen.
Sind Sie offen für ein Sanierungsobjekt? Würden Sie sich der Herausforderung stellen?